martedì 29 ottobre 2013

Come si calcola la Ta.Ri. ESCLUSI TERRAZZI ETC

Come si calcola la Ta.Ri.

ENS
La Tariffa è dovuta da chi a qualsiasi titolo occupa o conduce locali, a qualunque uso adibiti, esistenti nel territorio di Roma Capitale.
Per occupazione si intende la disponibilità anche solo materiale dei locali e delle aree.
  • Famiglie
    la Tariffa Rifiuti per le famiglie viene calcolata in base a
    • metri quadrati dell'immobile compresi box/posto auto, cantine, soffitte, escluse le aree scoperte (balconi, terrazzi, giardini)
    • numero di persone del nucleo familiare che vivono nell'immobile. Calcola la tua tariffa
    La tariffa è calcolata su base annuale e il pagamento è suddiviso in due semestri Il documento di pagamento della tariffa comprende
    • una quota fissa, legata ai costi sostenuti per l'erogazione del servizio
    • una quota variabile, legata alla quantità di rifiuti prodotti e smaltiti
  • Uffici e Società
    la Tariffa Rifiuti per uffici e società viene calcolata in base a
    • metri quadrati del locale o area
    • categoria di appartenenza dell'attività svolta nel locale o area
    Il documento di pagamento della tariffa comprende
    • una quota fissa, legata ai costi sostenuti per l'erogazione del servizio
    • e una quota variabile, legata alla quantità di rifiuti prodotti e smaltiti
La Tariffa è calcolata su base annuale e il pagamento è suddiviso in due semestri: 1° gennaio – 30 giugno e 1° luglio – 31 dicembre.

Acquisto casa da costruire da Impresa di costruzione: come tutelarsi


 
Comprare casa da impresa di costruzione edile: come tutelarsi e cosa bisogna fare.
L’acquirente di immobili spesso si trova davanti direttamente l’impresa che ha costruito o sta per costruire l’immobile. L’acquirente è la parte debole nella compravendita della casa e come tale ha diritto ad una serie di tutele che molti non conoscono.
Come tutelarsi nel caso di acquisto di immobile da costruire direttamente da impresa di costruzioni edili
Il D.Lgs. 122/2005 prevede in primis la stipula di una polizza fideiussoria a carico dell’impresa di costruzioni per la restituzione delle somme precedentemente versate dall’acquirente prima della consegna della casa e fino alla concessione dell’abitabilità spostando di fatto eventuali situazione di crisi non più a carico dell’acquirente.
La fidejussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento deve essere consegnata all’acquirente dell’immobile già al momento del compromesso o di eventuali versamenti.
Ulteriore strumento di tutela in capo all’acquirente è la consegna all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata di dieci anni a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
La presente forma di tutela dell’acquirente è un obbligo a carico del costruttore.
Ulteriore obbligo riguarda il contenuto minimo che deve avere un contratto preliminare di cessione di un immobile. Vi segnalo intanto il decalogo per l’acquisto di casa senza errori.
Ulteriore disposizione a garanzia dell’acquirente per l’acquisto di un immobile in costruzione direttamente dall’impresa di costruzione edile,  anche se speriamo di non doverci arrivare è il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, pur se l’acquirente abbia già escusso la fidejussione.
Inoltre è stata prevista una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta.
Anche il notaio avrà il dovere di non procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o dell’atto di stipula non ha proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo mutuo.
Al momento della stipula dell’atto inoltre il cedente dovrà consegnare la polizza assicurativa indennitaria all’acquirente.
In capo all’acquirente è prevista anche la possibilità di esercitare la garanzia fideiussoria prima che il curatore fallimentare comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto.
Nei casi in cui si sia stati danneggiati da operazioni di crisi finanziarie delle imprese di costruzione di immobili è stato istituto un fondo di Solidarietà presso il MEF finanziato appunto con parte delle fideiussioni ed ha come scopo quello di assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti immobiliari che si siano verificati tra dicembre 1993 e giugno 2005.
I requisiti per accedere sono essenzialmente i seguenti:
  • Il cedente deve essere un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o anche una cooperativa edilizia;
  • L’acquirente sia una persona fisica.
  • L’immobile oggetto della cessione deve essere “da costruire” ossia per cui sia già stato richiesto il permesso di costruire.
Vi ricordo inoltre che per la costruzione il legislatore ha eliminato le detrazioni ai fini Irpef sui costi di costruzione restando invece quelli di manutenzione ordinaria (solo se effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale), di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia e per il bonus arredi che può essere goduto anche nel caso delle ricostruzione e non costruzione a seguito di eventi calamitosi e stao di emergenza dichiarato anche in relazione a interventi di restauro e di risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che entro sei mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile. Non si può fruire della detrazione, invece, in relazione a immobili di nuova costruzione.


PER RIMANERE AGGIORNATI

Il Notariato approfondisce le regole sulla certificazione energetica, part. II.

 

Il Notariato approfondisce le regole sulla certificazione energetica, part. II.

In seguito alla pubblicazione dell'approfondimento sulla certificazione energetica dal Consiglio Nazionale del Notariato, abbiamo ripercorso le disposizioni in materia di affitto. Oggi affrontiamo i casi di contratti affini alla locazione, e le sanzioni previste dalla legge qualora si violasse l'obbligo di presentazione dell'Attestato di Prestazione Energetica.

Certificazione Prosegue da qui.

La disciplina stabilita per la locazione è applicabile anche ad altri contratti, che presentano affinità con la locazione stessa; anche per questi si dovrà adottare la normativa solo in caso di nuova stipula di contratto. Si tratta, nello specifico, del leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico) e dell'affitto di azienda (qualora il complesso aziendale comprenda anche edifici comportanti consumo energetico). Anche in caso di sublocazione scatterà l'obbligo di presentazione dell'APE, dal momento che si tratta di un nuovo, autonomo, contratto di locazione.

Nel caso di locazione di edificio prima della sua costruzione, il locatore dovrà fornire evidenza, nel contratto, di quella che sarà la classe di prestazione energetica dell'edificio, nonché delle caratteristiche di rendimento energetico; sarà tenuto, inoltre, a produrre l'Attestato di Prestazione Energetica entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.

L'Attestato di Prestazione Energetica dovrà essere allegato al contratto di locazione, pena la nullità del contratto medesimo, come introdotto dalla legge 90/2013. Qualora si violasse l'obbligo di dotare di APE gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 300,00 e non superiore a €. 1.800,00. In caso di violazione dell'obbligo di riportare i parametri energetici nell'annuncio di offerta locazione, il responsabile dell'annuncio sarà punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 500,00 e non superiore a €. 3.000,00; la sanzione, in questo caso colpisce il responsabile dell'annuncio, ovvero il proprietario se lo stesso ha provveduto in proprio a pubblicizzare l'offerta di vendita oppure il mediatore, se a lui è stata affidata la trattativa.

lunedì 28 ottobre 2013

Il Notariato approfondisce le regole sulla certificazione energetica, part. I.

 

Il Notariato approfondisce le regole sulla certificazione energetica, part. I.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato l'atteso approfondimento sulla certificazione energetica, dove spiega il passaggio dall'attestato di certificazione a quello di prestazione energetica. Un documento a cura della Commissione Studi Civilistici, dal quale riassumiamo ciò che prevede la normativa in fatto di locazione.

best-home-green-housesLo studio del Notariato approfondisce la normativa sulla certificazione energetica, sviscerando l'intero corpus a partire dall'obbligo di dotazione dell'attestato di prestazione energetica a quello di allegazione e consegna, dalla dichiarazione di ricevuta informativa ai soggetti certificatori. In questa sede vogliamo sintetizzare i contenuti che disciplinano la locazione del Dl 63/2013, convertito in Legge 3 agosto 2013 n. 90, il quale recepisce la direttiva comunitaria 2010/31/UE in materia di rendimento energetico nell'edilizia.

Il D.L. 63/2013 ha innovato la disciplina applicabile in caso di locazione, stabilendo che l'obbligo di dotazione dell'attestato di prestazione energetica ed anche l'obbligo di allegazione si verifichino nel caso di stipula di un nuovo contratto di locazione, come si evince dall'art. 6, c. 2, d.lgs. 192/2005 nel quale si legge: "Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica" e dall'art. 6, c. 1 d.lgs. 192/2005 "l'attestato di prestazione energetica degli edifici è rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario". Pertanto non si dovrà applicare l'obbligatorietà se si è in presenza, ad esempio, di un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione.

L'obbligo di dotazione dell'attestato di prestazione energetica sorge prima della stipula del contratto di locazione, come stabilisce il d.lgs. 192/2005: "in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime. Nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente". Dunque non si potrà attendere il momento della stipula del contratto di locazione per dotare l'immobile dell'attestato di prestazione energetica; il proprietario è, infatti, tenuto a formirlo nel momento stesso in cui decide di concedere l'immobile in locazione, a prescindere dal fatto che, per pubblicizzare la propria intenzione, ricorra o meno ad annunci commerciali.

Nel caso ricorra ad annunci commerciali, indipendentemente dal fatto che utilizzi giornali, radio, televisione, annunci presso agenzie immobiliari, internet, o altro, dovrà riportare negli annunci medesimi l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente, desumibili dall'APE.

SONO PREVISTE PESANTI SANZIONI ANCHE PER LA PUBBLICIZZAZIONE DI IMMOBILI CHE NON RIPORTINO GLI INDICI ESTRAPOLATI DALL’ATTESTATO

PER RIMANERE AGGIORNATI

http://casabookimmobiliare.blogspot.it/

https://www.facebook.com/casabookimmobiliareFlavioRindoneCaltanissetta

www.casabook-immobiliare.com

domenica 27 ottobre 2013

Termoconvettori a basso consumo: quale scegliere?

 

termoconvettori basso consumo

Chi ha intenzione di intervenire sul riscaldamento di casa scegliendo una soluzione altamente economica ed ecologica, può adottare un sistema di termoconvettori a basso consumo. Le nuove tecnologie hanno permesso di migliorare ulteriormente questo tipo di elettrodomestici, e allo stesso tempo di abbassare i costi legati all’installazione e alla gestione dell’impianto.

I vantaggi dei termoconvettori a basso consumo

Per quale motivo un sistema di questo tipo permette di risparmiare rispetto ai normali impianti di riscaldamento realizzati con termosifoni? La risposta è semplice, poiché i dispositivi in questione permettono di ottenere un maggior risultato, in termini di calore prodotto, a parità di energia utilizzata per arrivare alla stessa temperatura ambientale.

C’è poi da considerare il vantaggio in termini di spazio, in quanto i termoconvettori a basso consumo hanno dimensioni minori rispetto ai sistemi tradizionali, e possono adattarsi a qualsiasi ambiente domestico grazie alle infiniti varietà esistenti sul mercato ed eventualmente realizzate su misura.

Le varie tipologie di termoconvettori

Attualmente esistono più tipologie di termoconvettori, a seconda del tipo di “combustibile” viene utilizzato per alimentare il sistema: ad acqua, ad elettricità o a metano. Quale scegliere? Uno dei parametri da tenere in considerazione al momento di scegliere la tipologia di impianto è la grandezza dell’ambiente che si deve riscaldare: per spazi ridotti è opportuno utilizzare un termoconvettore a gas, mentre per spazi più ampi è meglio optare per termoconvettori elettrici, a metano o ad acqua.

Il principio di funzionamento di questi sistemi di riscaldamento a basso consumo è il seguente: l’aria calda generata dalla fonte energetica, per le leggi della fisica tende a salire in alto, viceversa la fredda andrà verso il basso. Il termoconvettore raccoglie l’aria da una presa collocata in basso, la riscalda e la “rigetta” in circolazione nella stanza sfruttando una via d’uscita situata nella zona superiore del dispositivo di riscaldamento.

Alcuni sistemi a gas favoriscono questo processo grazie all’intervento di ventole montate appositamente.

In questo modo, non sarà più necessario utilizzare (e sprecare in molti casi!) acqua e gas, e si raggiunge velocemente la temperatura ideale all’interno delle stanze da riscaldare.

PER RIMANERE AGGIORNATI

http://casabookimmobiliare.blogspot.it/

https://www.facebook.com/casabookimmobiliareFlavioRindoneCaltanissetta

www.casabook-immobiliare.com

Trise prima casa: una guida

 

Trise prima casa

Cosa succederà di preciso con l’avvento della Trise, la nuova tassa relativa ai servizi? Ancora il panorama non è limpido, ma si può già dare per certo che è prevista una riduzione dell’imposta per le prime case. Tuttavia, tale disavanzo in termini di entrate per i Comuni e per lo Stato, sarà colmato da una maggiorazione delle imposte relative agli altri immobili che si possiedono.

Andiamo però ad approfondire per capire meglio cosa succederà con la nuova Trise sulla prima casa.

Quanto si paga per la Trise

La nuova tassa che ingloba Tari e Tasi, ovvero l’imposta sui rifiuti e sui servizi indivisibili, è la nuova veste sotto cui viene celata la famigerata Imu per la prima casa. Per quanto riguarda la Tasi, il Comune di riferimento per il proprietario dell’immobile, potrà pretendere una aliquota pari allo 0,1% del valore catastale della proprietà (così come succedeva per l’IMU). Il comune, in alternativa, potrà avvalersi della facoltà di chiedere il pagamento di 1 euro a metro quadrato.

Questo discorso vale per tutte le tipologie di abitazioni, ad eccezione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 per cui è ancora prevista l’Imu.

Trise e seconda casa

Per quanto riguarda invece la seconda casa, il totale delle imposte, compresa l’Imu (che quindi in questo caso non scompare), dovrà essere inferiore all’aliquota prevista dello 1,16%.

C’è da fare attenzione anche in caso di locazione: infatti, pare che l’inquilino in affitto arriverà a pagare una tassa sui servizi, riferita solo alla Tasi, per una quota che oscilla, a discrezione dei comuni, fra il 10% ed il 30% del canone. L’Imu, invece, verrà pagata interamente dal proprietario dell’immobile.

Per conoscere comunque tutti i dettagli relativi alla nuova Trise sulla prima casa, bisogna attendere che la cosiddetta Legge di Stabilità venga approvata dal Parlamento: ad oggi dobbiamo accontentarci di effettuare una serie di considerazioni partendo dalla bozza emanata dal Governo

Detrazioni fiscali mutui e Legge di Stabilità

Detrazioni fiscali mutui e Legge di Stabilità

Detrazioni fiscali mutui
Cosa cambierà sulle detrazioni fiscali legate ai mutui, con le modifiche apportate in caso di approvazione della Trise, ovvero la Service Tax? In attesa che questa manovra del Governo Letta venga approvata sia dalla Camera che dal Senato, proviamo a delineare il quadro che si presenta secondo quanto descritto nella bozza della Legge di Stabilità.
La questione relativa alle detrazioni per i mutui è legata non solo all’iter del decreto sulla stabilità, ma anche ad un disegno di Legge, ovvero il decreto Imu, già approvato diversi giorni fa e pronto per essere trasformato in Legge definitiva.

Legge di stabilità e Mutui

La Legge di Stabilità sembra andare verso un taglio consistente delle detrazioni fiscali correlate ai tassi di interesse passivo del mutuo. Se ad oggi queste detrazioni sono pari al 19%, una volta che la legge verrà pubblicata in GU, potrebbero ridursi prima al 18%, e infine al 17% (in quanto la manovra fiscale in bozza si riferisce al prossimo triennio).
I tagli previsti dovrebbero scattare a partire dalla prossima dichiarazione dei redditi: ancora non c’è l’assoluta certezza, in quanto dipende dalla possibilità, da parte del Governo, di ridurre sostanzialmente la spesa pubblica (si parla di farla scendere sotto il miliardo e ottocento milioni).

Detrazioni Mutui e Decreto Imu

La possibilità di salvare le detrazioni fiscali sui mutui, dipendono dunque dal gettito fiscale garantito dal Decreto IMU. La vecchia tassa sugli immobili non scompare, come paventato, ma subisce sostanziali modifiche.

 http://www.youtube.com/watch?v=eIi0_YMO1Cw

Innanzitutto, l’imposta viene applicata alle abitazioni che non vengono considerate come prima casa. Cambia in parte la definizione di prima casa, per cui non pagheranno l’IMU tutta una serie di immobili che rientrano sotto questa definizione: immobili di proprietà di anziani e disabili, che risiedono però in particolari istituti sanitari; case la cui proprietà è assegnata a cooperative; case di pertinenza delle forze armate; abitazioni assegnate dal giudice al coniuge, dopo la causa di divorzio; abitazioni concesse in comodato d’uso a parenti stretti (sempre che il reddito degli inquilini resti inferiore ai 15mila euro all’anno, o che la rendita catastale dell’immobile non superi i 500 euro).
Nell’attesa che la bozza di Legge diventi definitiva, possiamo sperare che le entrate nelle casse dello Stato siano tali da far modificare i punti relativi alle agevolazioni fiscali sui mutui.

Case ecologiche: una guida indispensabile!

 

Case ecologiche

Parlare di case ecologiche, al giorno d’oggi, significa addentrarsi in un discorso molto ampio e ricco di sorprese. Infatti, abitazioni realizzate in questa maniera non sono solo quelle che si fondano su materiali “naturali” come il legno, ma anche case particolari che mettono al primo posto il valore del rispetto per l’ambiente e per l’ecologia, appunto.

Non solo legno per le case ecologiche!

Case di questo tipo, dunque, possono essere realizzate in legno: avete presente i prefabbricati o le baite di montagna? Grazie a costruzioni di questo tipo, è possibile risparmiare notevolmente in termini di spese di costruzione e materiali, ma anche per quanto riguarda il riscaldamento o l’areazione.

Ma pochi sanno che vengono considerate ecologiche anche le case realizzate secondo i criteri della bio-edilizia: questo significa che le materie prime per ottenere tutte le varie parti della struttura edilizia di una abitazione, sono costituite da elementi completamente naturali.

Stiamo parlando ad esempio di materiali come il gesso, la lana di roccia, il sughero per quanto riguarda l’architettura, oppure di vernici a base vegetale e impregnanti che non provengono da processi chimici-industriali ma dal mondo minerale.

Vantaggi delle case ecologiche

Scegliere di abitare in case ecologiche conviene da più punti di vista: innanzitutto, i materiali utilizzati per la bio-edilizia garantiscono la completa assenza di umidità all’interno degli ambienti. Dal punto di vista della sicurezza degli abitanti, le strutture a norma sono considerate completamente antisismiche e proteggono anche dalle infiltrazioni di gas nocivi come il radon: tutti i materiali naturali, infatti, hanno la particolare caratteristica di non trasmettere questo tipo di gas assai pericoloso per la salute dell’uomo.

Sempre dal punto di vista sanitario, le case ecologiche di recente costruzione prevedono l’impiego di legno trattato in maniera naturale, onde evitare la presenza di sostanze come la formaldeide, con cui vengono trattati chimicamente altri tipi di legnami non certificati in bio-edilizia.

Un ulteriore vantaggio della maggior parte delle case ecologiche è il completo isolamento, sia dal punto di vista dell’acustica, che da quello termico: tutto ciò è possibile sfruttando le particolari caratteristiche dei materiali, utilizzati dalle principali imprese di costruzioni che seguono i dettami della bio-edilizia.

I materiali per le case ecologiche

Il passaggio dalle abitazioni dei nostri “antenati”, che vivevano praticamente in simbiosi con la natura, alle più moderne costruzioni, ha segnato anche l’attitudine a costruire con materiali frutto di processi chimici e industriali: se inizialmente non si conoscevano gli effetti delle calci industriali o di altri trattamenti per pareti o altri ambienti di casa, con il passare del tempo si è cercato di sfruttare materiali “ecologici”, non trattati.

Si è tornati dunque al punto di partenza, specie per le case ecologiche realizzata secondo i dettami della bio-edilizia: come abbiamo visto legno, prodotti minerali, ma anche case in bambù, totalmente sicure e anti-sismiche.

Naturalmente, tutto questo non sta a significare una minore attenzione alla tecnologia, perchè ogni casa costruita in maniera ecologica deve comunque soddisfare i requisiti presenti nelle normative e nelle certificazioni di riferimento.

La prima caratteristica, dunque, di ogni abitazione di questo tipo, è quella di essere completamente “riciclabile”, in quanto ogni materiale può essere appunto riutilizzato o comunque nel tempo può essere impiegato per un utilizzo diverso. Resta comunque soddisfatto il requisito di non dover essere smaltito in discariche ad hoc.

I tetti e le pareti

Per realizzare i tetti e le pareti delle case ecologiche, vengono sfruttati materiali del tutto naturali: il legno, la fibra di cellulosa, il sughero, la fibra di cocco, la canapa, il vetro cellulare; si tratta di elementi naturali che hanno la caratteristica di fornire la massima capacità di isolamento, per garantire così una perfetta coibentazione ed il miglior isolamento dal punto di vista acustico e termico. Vengono abbattuti anche i costi proprio per la capacità delle pareti realizzate doppi telai, di mantenere la temperatura giusta a seconda della stagione.

Vernici ecologiche

Per quanto riguarda l’utilizzo di vernici, nelle case ecologiche si sfruttano quelle completamente naturali: le vernici biologiche non hanno nulla da invidiare a quelle industriali, anzi sono molto più sicure in quanto non rilasciano esalazioni tossiche nocive alla salute degli individui.

Molto spesso vengono sfruttate le proprietà delle vernici fotocatalitiche, che con un sistema simile alla fotosintesi, tramutano le polveri sottili generate dagli elementi presenti in casa, in altre sostanze meno nocive per la salute.

Si riconoscono grazie alla presenza, sulle confezioni, del marchio Ecolabel, certificato dall’Unione Europea.

Le vernici biologiche vengono prodotte a partire da ingredienti al 100% naturali, e non hanno nulla da invidiare a quelle industriali. Fra i molti vantaggi, quello di essere inodori, di non avere nella loro composizione sostanze irritanti, nonché di permettere la massima traspirazione al materiale che vanno a ricoprire.

Prezzi di una casa ecologica

Definire il prezzo medio di una casa ecologica risulta abbastanza complicato. Attualmente, un mercato del genere è rivolto sicuramente a chi è disposto a spendere qualcosa in più, per avere un immobile di valore, costruito con materiali a basso impatto ambientale e che sfrutti impianti a ridotto consumo energetico.

Chi è in grado di fare un investimento del genere, guadagna comunque sul lungo periodo, grazie in particolare alla possibilità di non dipendere, come nel caso della corrente elettrica, in maniera totale dalla rete nazionale: infatti, è possibile ricavare energia dagli impianti fotovoltaici o simili, e arrivare nel tempo addirittura a poter rivendere la stessa energia autoprodotta.

Un altro motivo per cui il costo di una casa costruita secondo le regole dell’edilizia “ecologica” si desume facilmente nel caso di immobili realizzati in legno: una ipotesi del genere, infatti, prevede la necessità di costruire l’abitazione secondo determinati standard, che comprendono l’obbligo di ripopolare le foreste da cui il legno è stato estratto.

Un discorso del genere può essere fatto anche per altri materiali, per cui è previsto, al termine del primo ciclo di vita, un riutilizzo in termini di minor dispendio energetico possibile.

Tutta questa serie di considerazioni hanno l’obiettivo di far comprendere al futuro inquilino di una abitazione del genere, che non si sta parlando di costruzioni mastodontiche: l’obiettivo è infatti di vivere in armonia con la natura, senza deturpare l’ambiente in cui la casa ecologica viene collocata.

Niente ville ultra-sfarzose, dunque, ma residenze di dimensioni contenute, massimo di 3 piani in caso di piccoli “condomini”, immerse nel verde. Considerando dunque il costo per metro quadro medio di una abitazione “normale”, una casa del genere viene a costare quasi il doppio, ma c’è da considerare tutta la serie di benefici che abbiamo avuto modo di presentare.

PER RIMANERE AGGIORNATI

http://casabookimmobiliare.blogspot.it/

https://www.facebook.com/casabookimmobiliareFlavioRindoneCaltanissetta

www.casabook-immobiliare.com

Assicurazione impianto solare: conviene?

 

assicurazione impianto solare

Dotarsi di un impianto solare per la casa è senza dubbio un passo strategico per chi vuole fare un investimento a lungo termine, avendo anche come priorità quella di aiutare il Paese a ridurre le emissioni Co2 e l’impatto ambientale.

Non si poteva certo immaginare, però, che impianti del genere potessero essere facilmente soggetti a furti da parte di malintenzionati: le normali assicurazioni per la casa non coprono questo tipo di situazioni.

Considerato che un impianto di questo tipo è comunque costoso, conviene adoperarsi per assicurarlo attraverso polizze ad hoc, che negli ultimi anni stanno riscuotendo molto successo. Vediamo dunque quali sono le caratteristiche delle principali assicurazioni sugli impianti solari.

Caratteristiche delle assicurazione per impianti energia alternativa

La principale, e forse più interessante, opportunità per chi decide di assicurarsi dai furti di questo tipo, è quella di non dover stipulare una polizza dedicata a tutta la casa, ma esclusivamente all’impianto solare. Tale tipo di assicurazione entra in gioco anche nel momento in cui si vuole ottenere un finanziamento per l’acquisto dell’impianto. Al momento della richiesta di accesso alle detrazioni fiscali, dunque, la banca si rivolgerà ad una compagnia assicuratrice che garantirà da questo punto di vista il contratto di prestito.

Assicurazione per gli impianti non solo per il furto

Naturalmente, la polizza che si va a stipulare per assicurare l’impianto solare o gli altri tipi di impianti ad energia alternativa, non copre soltanto il rischio del furto, ma tutti i principali danni: incendio, rottura, grandine, atti di vandalismo, sovratensioni elettriche.

Una particolare clausola permette anche di inserire fra i rischi da coprire, anche la possibile perdita economica qualora non venga prodotta la giusta quantità di energia prevista dal contratto al momento dell’installazione.

I costi della polizza per gli impianti solari

Al momento della stipula dell’assicurazione, va verificato accuratamente ogni punto della polizza, le clausole in gioco, ed il costo della franchigia; di norma, si parla di un costo totale, ogni anno, di circa 50-60 euro. Il calcolo si fa in media sulle dimensioni dell’impianto stesso, e si aggira intorno ai 15 euro per kWp annui.

PER RIMANERE AGGIORNATI

http://casabookimmobiliare.blogspot.it/

https://www.facebook.com/casabookimmobiliareFlavioRindoneCaltanissetta

www.casabook-immobiliare.com

Attestato di prestazione energetica per l’ecobonus

 

attestato prestazione energetica

Stando alle ultime direttive in ambito di efficienza energetica per gli immobili, per poter accedere al cosiddetto ecobonus per chi acquista una abitazione o determinati componenti della stessa (mobili, elettrodomestici particolari, ecc), ed avere diritto alle detrazioni del 65%, è necessario presentare l’APE, ovvero l’attestato di prestazione energetica.

Stesso discorso per chi, invece, vuole accedere alle detrazioni fiscali del 55% in caso di ristrutturazione di immobile, sempre per lo stesso motivo. Tale attestato va fornito come documento insieme alle ricevute di pagamento dei bonifici effettuati.

Perchè bisogna presentare l’APE

La richiesta dell’attestato per la prestazione energetica è diventato dunque conditio sine qua non, così come specificato dai tecnici ENEA in seguito alle numerose richieste per fugare ogni dubbio dopo l’approvazione delle nuove norme in materia:

“con il decreto-legge 4 giugno 2013, n°63, coordinato con la legge di conversione 3 agosto 2013, n°90 (che recepisce la direttiva 2010/31/ue del parlamento europeo e del consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia), l’attestato di certificazione energetica è stato soppresso e sostituito dall’attestato di prestazione energetica. pertanto, dal 4 agosto 2013, entrata in vigore della legge n°90, nei casi ove esso è previsto (e cioè nel caso di interventi ai sensi dei commi 344 e 345, quest’ultimo limitatamente alla coibentazione di strutture opache e alla sostituzione di infissi in contesti diversi dalle singole unità immobiliari, della finanziaria 2007), per accedere a questi incentivi, occorre ora redigere l’a.p.e”

In sostanza, il nuovo attestato, che va a sostituire il recentissimo attestato di certificazione energetica, diventa necessario quando si effettua una qualsiasi operazione di compravendita o ristrutturazione di immobili, nonché nei contratti di locazione.

PER RIMANERE AGGIORNATI

http://casabookimmobiliare.blogspot.it/

https://www.facebook.com/casabookimmobiliareFlavioRindoneCaltanissetta

www.casabook-immobiliare.com

APE obbligatorio anche per chi ristruttura.

 

APE obbligatorio anche per chi ristruttura.

Mentre il governo allunga il tempo utile per usufruire degli Ecobonus, portando gli sconti sui lavori in casa al 50% fino al 31 dicembre 2014, l'agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile chiarisce alcuni dubbi sull'obbligatorietà dell'Attestato.

images2Con la Legge di Stabilità il governo ha prorogato gli incentivi per la ristrutturazione degli immobili per tutto il 2014. In particolare, si potrà usufruire delle detrazioni fiscali del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici fino al 31 dicembre 2014 mantenendo l'attuale aliquota, per poi scendere al 50% nel 2015 e tornare al 36% l'anno successivo, per un tetto massimo di 96mila euro. Gli interventi che interessano le parti comuni degli edifici condominiali saranno detraibili al 65% fino al 30 giugno 2015 e al 50% fino al 30 giugno 2016. Anche i bonus fiscali per le ristrutturazioni e l'acquisto di mobili ed elettrodomestici, previsti nella misura del 50%, sono prorogate fino alla fine del 2014 per un tetto di 10mila euro.

Ma per accedere al bonus fiscale del 65%, spiega nelle sue Faq l'Enea (l'agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile), oltre ai bonifici di pagamento è necessario presentare l'APE, le cui spese per la compilazione sono anch'esse detraibili. In realtà, l'APE è obbligatorio solo per ottenere gli incentivi in seguito ad alcuni interventi indicati dalla Finanziaria 2007, come quelli grazie ai quali si consegue un risparmio energetico del 20% nella climatizzazione invernale, la coibentazione delle strutture opache e la sostituzione degli infissi in contesti diversi dalle singole unità immobiliari, mentre sono esclusi dall'obbligo di presentazione del documento l'installazione di pannelli solari, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e i lavori per la sostituzione di infissi nelle singole unità immobiliari.

L'Attestato di Prestazione Energetica, già dovuto da chi vende o affitta casa, diventa così un passo indispensabile anche per chi vuole ristrutturare l'immobile.

PER RIMANERE AGGIORNATI

http://casabookimmobiliare.blogspot.it/

https://www.facebook.com/casabookimmobiliareFlavioRindoneCaltanissetta

www.casabook-immobiliare.com

Il Dl Imu è legge, ecco le novità per la casa.

 

Il Dl Imu è legge, ecco le novità per la casa.

Diventa legge il dl Imu, approvato ieri dal Senato senza modifiche rispetto al testo arrivato dalla Camera. Oltre all'abolizione della prima rata Imu sull'abitazione principale, il decreto allarga lo status di prima casa alle case popolari, alle abitazioni delle cooperative edilizie, ai terreni agricoli e i fabbricati rurali, all'invenduto delle imprese costruttrici.

mercato immobiliareIl testo del dl Imu approvato ieri al Senato con 175 voti favorevoli è sostanzialmente lo stesso uscito dalla Camera il 16 ottobre scorso.

Le novità sulla casa in pillole:

Prima casa: viene allargato lo status di prima casa, con relativa esenzione dall'imposta, alle case popolari, alle abitazioni delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, ai terreni agricoli e i fabbricati rurali, all'invenduto delle imprese costruttrici. Fanno eccezione gli immobili di lusso, accatastati nelle categorie A1, A2 e A9. In questi casi bisognerà pagare la prima rata dell'Imu anche se l'immobile è utilizzato come prima casa. Tra gli esenti compaiono anche gli immobili destinati alla ricerca scientifica, quelli posseduti da personale delle Forze Armate, delle Forze di Polizia, del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco. I Comuni possono decidere se equiparare alla prima casa anche le abitazioni concesse in comodato d'uso gratuito ai parenti di primo grado, quindi genitori o figli, qualora le utilizzino come abitazioni principali, determinando la soglia di reddito al di sotto della quale è possibile usufruire dell'agevolazione.

Cedolare secca: dall'anno d'imposta 2013 la cedolare secca applicata ai redditi d'affitto passa dal 19% al 15% per i contratti agevolati e rimane invariata al 21% per gli altri tipi di contratti.

Mutui: i mutui agevolati e garantiti dalla Cassa Depositi e Prestiti saranno destinati in via prioritaria alle prime case, ma potranno usufruirne anche tutti gli altri immobili. La priorità è riconosciuta non solo per le giovani coppie e le famiglie numerose, ma anche per i nuclei familiari di cui fa parte almeno un soggetto disabile.

Classe energetica: la Cassa Depositi e Prestiti garantirà i mutui per l'acquisto o l'affitto di abitazioni in classe energetica A, B e C, con uno stanziamento di 2 miliardi di euro. Le misure di sostegno sono rivolte esclusivamente all'acquisto o all'affitto di immobili esistenti, mentre gli immobili di nuova costruzione potranno invece accedere alle agevolazioni solo se appartenenti alle classi energetiche A e A+.

Sostegno affitti: tra il 2014 e il 2015 verranno ripartiti 100 milioni di euro che andranno al Fondo Nazionale per l'accesso alle abitazioni in locazione. Il Fondo a sostegno degli inquilini morosi incolpevoli potrà contare su 20 milioni per il 2014 e altrettanti per il 2015.

PER RIMANERE AGGIORNATI

http://casabookimmobiliare.blogspot.it/

https://www.facebook.com/casabookimmobiliareFlavioRindoneCaltanissetta

www.casabook-immobiliare.com

In arrivo due fondi per combattere l'emergenza affitti


Il problema degli affitti è "un'emergenza nell'emergenza casa" e per porvi rimedio il governo ha stanziato 140 milioni per i due fondi, uno già esistente e uno nuovo -per la morosità incolpevole- previsti dal decreto sull'imu che dovrà essere convertito in legge entro il 30 ottobre
"il problema della casa è un settore di intervento prioritario sin dall'insediamento di questo governo" ha ricordato il ministro delle infrastrutture maurizio lupi al termine di un incontro con il premier letta. proprio per questo il piano casa prevede due fondi per un totale di 140 milioni. oltre a iniettare nuova linfa (100 milioni) nel fondo per il sostegno agli affitti, il decreto prevede la creazione di un fondo per la morosità incolpevole con uno stanziamento iniziale di 40 milioni
" il nuovo fondo per la morosità incolpevole" ha detto lupi "è rivolto a quelle persone che hanno sempre pagato l'affitto e si trovano provvisoriamente nell'impossibilità di farlo per la perdita del lavoro e va ad intervenire per la prima volta con un aiuto diretto alle famiglie atrtaverso voucher o forme che verranno concordarte con i comuni"



PER RIMANERE AGGIORNATI
 

Piano Casa Regione Sicilia Pubblicata la legge regionale. Ammessi interventi di ampliamento e sostituzione edilizia.



Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale regionale n. 14 del 26/03/2010, la L.R. 6/2010 recante «Norme per il sostegno dell'attività edilizia e la riqualificazione del patrimonio edilizio», in attuazione del «Piano Casa».
La norma ha la finalità di promuovere interventi edilizi volti a migliorare la qualità abitativa e favorire la diffusione di tecnologie ecosostenibili, nonché la riduzione del rischio sismico ed idrogeologico.
La legge prevede la possibilità di ampliare gli edifici legittimamente realizzati (esclusi quelli che hanno usufruito del condono) ed ultimati entro il 31/12/2009 fino al 20% del volume esistente, e comunque fino a 200 mc per l'intero corpo di fabbrica, se di tipologia unifamiliare o bifamiliare ad uso residenziale e/o uffici, oppure di altra tipologia ad uso residenziale e/o uffici con volumetria fino a 1000 mc.
Per gli edifici residenziali, ultimati entro il 31/12/2009, sono inoltre ammessi interventi di sostituzione edilizia, mediante demolizione e ricostruzione con ampliamento fino al 25%.Gli edifici a destinazione non residenziale (esclusi quelli a carattere alberghiero, turistico-ricettivo e commerciali) ricadenti nelle zone territoriali «D» possono essere ampliati fino al 15% della superficie coperta, oppure del 25% se ricostruiti a seguito di demolizione, per un massimo di 400 mq di superficie coperta. Detti interventi non possono superare i limiti di altezza degli edifici esistenti.
Gli interventi edilizi sono subordinati al rilascio della concessione edilizia prevista dalla L.R. 71/1978 ovvero della DIA di cui al D.P.R. 380/2001. I comuni possono limitare l'applicabilità della legge in oggetto mediante delibera consiliare entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore. Trascorsi i 120 giorni potranno essere presentate per i successivi 24 mesi le istanze relative agli interventi.
Una riduzione del 20% degli oneri concessori è prevista nel caso siano adottati sistemi di isolamento e/o dissipazione sismica, i cosiddetti dissipatori sismici, sia per le costruzioni nuove che per interventi sul patrimonio edilizio esistente.
Nelle zone indicate come verde agricolo ovvero verde pubblico nei centri urbani, i privati possono realizzare parcheggi sotterranei, a condizione che l'area di superficie, trasformata in verde pubblico, sia ceduta al comune.
Dal punto di vista del rendimento energetico degli edifici, la legge recepisce per le nuove costruzioni le disposizioni previste nel «protocollo Itaca 2009», ed incarica la Regione di richiedere la registrazione di un marchio di qualità ambientale ed energetica, da esporre all'esterno degli edifici rispondenti agli standard qualitativi.

venerdì 25 ottobre 2013

8 proposte per rinnovare il soggiorno: quale ti piace di più?

Se doveste rifare il vostro soggiorno, come vi piacerebbe che diventasse? in un caso come questo la cosa migliore sarebbe quella di sentire il maggior numero di pareri e poter scegliere il progetto migliore. è proprio quello che succede in questa sfida che vi presentiamo. i nostri amici di cocontest la piattaforma dedicata al mondo dell’architettura e del design per gli interni, ci mandano questa settimana 8 fantastici progetti che risaltano l'arte di vivere il soggiorno. quale ti piace di più? il soggiorno è uno dei luoghi più importanti della casa nel quale di solito passiamo la maggior parte del nostro tempo, è il punto centrale dell’abitazione l’elemento che separa la zona giorno dalla zona notte
è il locale della casa più versatile, più eclettico e trasformista, quello destinato ad assolvere le più svariate e differenti funzioni.  infatti  nel caso in cui non si disponga di una cucina abitabile, e spesso anche nel caso in cui la cucina sia più che abitabile, il soggiorno è dotato anche di una zona preposta ai piaceri della tavola e della convivialità. allo stesso tempo il soggiorno è anche zona relax o luogo in cui si esplicano i momenti più rilevanti della vita
il contest  che vi presentiamo oggi è stato lanciato da un ragazzo di trent’anni  con il fine di rinnovare e rendere più giovane ed accogliente proprio il suo soggiorno
per risolvere il suo problema ha lanciato  un contest su cocontest piattaforma web di crowdsourcing dedicato all’interior design, ottenendo 8 splendidi progetti con diverse soluzioni architettoniche e di arredamento per il suo living room. tra i desideri del cliente c’erano quelli di avere un salotto capace di ospitare le cene con gli amici , fare qualche festa e vedere i film con il proiettore
sempre tra le richieste del giovane cliente quella di arredare il suo spazio con mobili ikea,  di dividere lo spazio tra una zona pranzo e una zona relax nella quale inserire un bel divano ad angolo
i progetti ricevuti sono stati tutti molto belli e creativi e ad hanno risposto appieno alle richieste del cliente
tra questo il progetto ()  dell’architetto gloria vaselli  che ha fatto dei render davvero belli che hanno permesso al cliente di vedere come il suo salotto potrà venire una volta effettuate le modifiche necessarie


altro progetto interessante quello dell’architetto zelda de ruvo
e infine il progetto dell’architetto leyla aloisi 
PER RIMANERE AGGIORNATI

12 idee per rinnovare un appartamento con tocchi di design e un budget limitato


Ristrutturare casa può diventare una sfida affascinante, specie se si può scegliere tra molte idee il proprio progetto ideale. è questo il principio che anima il caso che vi presentiamo: come trasformare un appartamento di 75 mq con tocchi di design e un budget limitato. dodici designers hanno inviato le loro proposte progettuali, ma solo uno è stato scelto
pochi giorni fa si è concluso questo interessantissimo contest inerente la ristrutturazione di un appartamento a milano di 75 mq attraverso la piattaforma web cocontest la quale permette di ottenere decine di progetti o idee per ristrutturare o semplicemente rinnovare la propria casa da una di community di designers provenienti da tutto il mondo. hanno partecipato al contest "casa di design a milano" 12 designers inviando le loro proposte progettuali
tali proposte sono corredate di immagini tridimensionali di come la casa verrà dopo la ristrutturazione e specifiche molto dettagliate sull'arredamento e sui costi complessivi della ristrutturazione. il committente aveva richiesto idee progettuali per arredare l’intera casa con mobili di design ma senza spendere eccessivamente, rendendola originale. ed in effetti dando uno sguardo alle molteplici proposte presentate, molti designer sono riusciti in pieno a soddisfare le aspettative dell’utente, realizzando progetti moderni ed originali ma senza rinunciare alla dovuta attenzione per i costi e per la praticità delle soluzioni da adottare
tutti i progetti sviluppati dai designer che hanno partecipato a questo contest li trovate su cocontes. il proprietario ha ottenuto 12 idee progettuali, attribuendo all’architetto vincitore un premio di 500 euro. i concepts sono diverse ed autonome e riflettono le idee e la cultura di numerosi architetti e designer provenienti da diverse parti del mondo. il vincitore di questo contest è l’architetto elena pellegrini
con un impegno economico molto inferiore a quello necessario per ottenere i medesimi servizi off-line, l’utente è riuscito a soddisfare le proprie necessità, ottenendo progetti di ristrutturazione ad alto contenuto professionale e di qualità e un risultato pari o anche migliore, grazie alla pluralità dell’offerta, a quello che avrebbe mediamente ottenuto contattando un architetto di persona. molto interessati anche gli altri progetti ricevuti, questi sono quelli che si sono classificati secondo e terzo. secondo è dello studio progettazione design

 

 


il terzo è dell’architetto leyla aloisi:


PER RIMANERE AGGIORNATI




giovedì 24 ottobre 2013

Pro e contro delle nuove imposte sulla casa previste dalla Legge di Stabilità 2014: focus sulla TASI al posto dell'IMU prima casa, con aliquote e detrazioni a confronto.

La nuova IMU nella Service Tax: le novità dal 2014

Pro e contro delle nuove imposte sulla casa previste dalla Legge di Stabilità 2014: focus sulla TASI al posto dell'IMU prima casa, con aliquote e detrazioni a confronto.


Service Tax: la nuova TRISE ingloba la TASI, che sostituisce l'IMU per le prime case
Non sempre l’abolizione IMU prima casa (sostituita dalla TASI) comporta un risparmio: l’aliquota è inferiore ma  mancano le detrazioni (200 euro +50 euro per ogni figlio) applicate ne 2012, almeno stando alle prime anticipazioni sulla Legge di Stabilità 2014.  Tutte le abitazioni principali che azzeravano l’imposta adesso pagheranno, se così sarà confermato. Vediamo come si configura la nuova imposizione fiscale sugli immobili fra IMU e TASI (che assieme alla TARI sui rifiuti costituirà la TRISE, cose è stata ribattezzata la nuova Service Tax, il cui gettito va interamente ai Comuni).

TASI meno conveniente

La TASI prevede un’aliquota tra 0,1 e 0,25%, più bassa di prima (0,2 – 0,6%), ma al momento non c’è notizia di sconti fiscali. Pertanto, su un imponibile IMU di 75mila euro, prima una coppia pagava prima 100 euro in media, e con due figli azzerava l’imposta . Applicando allo stesso imponibile la TASI minima (0,1%) ora si pagano sempre 75 euro, indipendentemente dai figli. Nei Comuni con aliquota massima (0,25%) si arriva a 187 euro. Chi avrà un vantaggio rispetto a prima sono i proprietari di seconde case concesse in locazione: la somma di TASI e IMU non potrà superare l’1,06%, ma una parte della TASI (non dell’IMU) compresa fra il 10 e il 30%, verrà pagata dall’inquilino.

Gettito IMU e TASI

In attesa di conoscere il testo della norma (e poi quello delle delibere comunali), si può fare subito qualche considerazione: la Legge di Stabilità prevede di versare ai Comuni di 1 miliardo per compensare il mancato gettito IMU sulla prima casa. Basteranno? Fra l’altro, i Comuni che già applicano l’aliquota massima (1,06%) sugli immobili diversi dalla prima casa non hanno margine per aumentare questo gettito, perché il totale fra IMU e TSI non può superare l’aliquota massima IMU. Quindi, per “incassare” di più faranno probabilmente leva sulle aliquote prima casa.


PER RIMANERE AGGIORNATI

mercoledì 23 ottobre 2013

Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

Proprietario o inquilino: per diritto o per dovere!

La maggior parte delle discussioni tra proprietario ed inquilino nascono perché una delle due parti avanza particolari richieste, motivandole come un suo diritto, e l'altra parte pensa di non essere in dovere di farlo! Per la nostra rubrica "Esperto" proviamo, quindi, a fare un po' di ordine, elencando di seguito i principali diritti e dovere dell'una e dell'altra parte, stabiliti dal Codice civile.

Partiamo con GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO....
  •  La consegna del bene
Subito dopo la stipula del contratto il proprietario si impegna a consegnare all'inquilino l'immobile in "buono stato di manutenzione"; un bene, quindi, privo di vizi che ne impediscano l'uso per cui è stato preso in affitto, seppure è l'inquilino a valutarne l'adeguatezza. Come stato manutentivo "buono" si intende, in generale, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti. Per evitare ogni contestazione alla fine del rapporto di locazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere analiticamente le condizioni dell'immobile. Questa necessità è ancora più sentita nel caso di immobile arredato, dove occorre stilare un'accurata lista dei beni mobili e degli oggetti e la descrizione esatta del loro stato. Nel caso in cui non si proceda alla consegna del verbale, si presume che l'immobile venga consegnato in un buono stato e l'inquilino dovrà tempestivamente segnalarne vizi e difetti. Alla consegna delle chiavi l'inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell'uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario, dunque, deve consegnare anche le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni, ecc..
  • La manutenzione
Il proprietario ha l'obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l'inquilino segnala la necessità d'intervento. Costituiscono interventi di natura straordinaria, ad esempio, la sostituzione della caldaia (salvo il caso sia dovuta al cattivo uso da parte dell'inquilino), le spese inerenti alle colonne di scarico, ai pluviali e alle grondaie, salvo il caso in cui siano state ostruite con materiali ed oggetti che li hanno danneggiati.
In linea generale il proprietario dovrebbe adottare un atteggiamento atto a mantenere l'immobile nello stato in cui è stato consegnato e comunque tale da permetterne sempre l'utilizzo (il Codice Civile parla di diligenza del buon padre di famiglia).
  •  I vizi del bene
Durante il periodo di locazione potrebbero manifestarsi vizi e difetti di grave natura, tali da non permettere l'idoneità dell'immobile per l'uso a cui è stato locato.
Si definisce "vizio" ogni difetto o imperfezione che incide sulle qualità essenziali della cosa. Sono dei vizi, ad esempio, le infiltrazioni o l'umidità, l'eccessiva rumorosità degli impianti o l'imperfetto tiraggio della canna fumaria. Vizi, quindi, che possono derivare dalla costruzione dell'immobile o dipendere da cause accidentali o provocate da terzi. Il vizio si distingue dal guasto, poiché mentre quest'ultimo è dovuto alla naturale usura dell'immobile o ad una cattiva manutenzione (per esempio la rottura di una tubatura), il vizio, invece, va a modificare la funzionalità dell'immobile e a svalutarne la qualità. Nel caso l'inquilino riscontri un vizio di questo tipo può richiedere la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del canone di locazione, proporzionata all'entità ed alla natura del vizio. Questa tutela non è applicabile nel caso in cui l'inquilino sia a conoscenza del vizio al momento in cui prende in affitto l'immobile o nel caso in cui si tratti di un vizio facilmente riconoscibile. A proposito, poi, di tutele che il proprietario deve garantire ci sono le "molestie di diritto", tali per cui altri soggetti vantano diritti nei confronti dell'inquilino; mentre il proprietario non è tenuto a garantire l'inquilino dalle "molestie di fatto", quali ad esempio quelle derivanti da vicini che procurano rumori o da ladri che si introducono nell'appartamento. In questo caso l'inquilino potrà intervenire direttamente nei confronti dei soggetti "molestatori", come nel caso di infiltrazioni di acqua provenienti dall'appartamento sovrastante, caso per il quale l'inquilino può direttamente agire nei confronti del proprietario dell'immobile sovrastante.

I doveri dell'inquilino



La manutenzione
Dal momento della consegna delle chiavi l'inquilino diviene il custode dell'immobile che dovrà utilizzare "con la diligenza del buon padre di famiglia" ed utilizzandolo per la finalità espressa da contratto. Sono a carico dell'inquilino gli interventi di piccola manutenzione, necessari per mantenere il buono stato dell'immobile. Sono tali, ad esempio, la ritinteggiatura delle pareti e degli infissi, la riparazione delle tapparelle ed i piccoli interventi sull'impianto elettrico ed idraulico. In linea teorica si potrebbero definire interventi di piccola manutenzione quelli che andrebbero eseguiti con una certa cadenza periodica programmabile.

Il mutamento di destinazione
L'inquilino ha l'obbligo di utilizzare l'immobile secondo le modalità per cui gli è stato concesso in affitto. L'utilizzo dell'immobile per altra destinazione costituisce un grave inadempimento, tale per cui entro tre mesi il proprietario può provvedere a richiedere la risoluzione di diritto del contratto ed eventualmente pretendere, anche, il risarcimento per danni subiti.

Il pagamento del canone
Obbligo dell'inquilino è quello di pagare il canone di locazione nei termini indicati nel contratto e secondo le modalità specificate; mentre è un suo diritto richiedere le ricevute dell'avvenuto pagamento. Il proprietario non può mai pretendere somme superiori a quelle previste contrattualmente; così come l'inquilino non può arbitrariamente ridurre o sospendere il pagamento del canone, seppure motivato da un comportamento inadempiente del proprietario (mancata riparazione o manutenzione di un guasto). L'autoriduzione del canone costituisce un comportamento grave, per il quale il proprietario può perseguire l'inquilino in giudizio e chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza.

L'inquilino e il condominio
Con il contratto di locazione, l'inquilino potrà usufruire anche delle parti in comune del condominio per la "quota" spettante al proprietario. Essendo, di conseguenza, direttamente interessato ai servizi in comune, ha il diritto di partecipare e votare alle assemblee convocate per deliberare spese e modalità di gestione del riscaldamento, mentre ha diritto di partecipare, ma non votare (se non per delega) per gli altri servizi. Pertanto l'amministratore di condominio non è obbligato a convocare l'inquilino, mentre il proprietario ha l'obbligo di informare l'inquilino dello svolgersi dell'assemblea. È il proprietario a rimanere sempre il diretto responsabile nei confronti del condominio e la persona a cui verranno sempre indirizzate le richieste di pagamento delle spese condominiali.

 Le migliorie e le addizioni
Durante la locazione l'inquilino può provvedere ad apportare delle innovazioni all'immobile per aumentarne il godimento, in modo che tali innovazioni non costituiscano, però, un danno per il proprietario e non alterino l'immobile in modo definitivo e si possano, quindi, eliminare, una volta che il contratto cessa. Alla fine del rapporto di locazione l'inquilino è tenuto a riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato, eliminando le eventuali addizioni a sue spese. Se il proprietario mantiene le modifiche, nulla sarà dovuto all'inquilino se questo ha operato senza specifica autorizzazione. I miglioramenti, invece, sono innovazioni che comportano un aumento del valore dell'immobile, come ad esempio la sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari con altri più funzionali. Se i lavori sono stati eseguiti con un'autorizzazione espressa e scritta da parte del proprietario, al momento della riconsegna l'inquilino può richiedere la minor somma tra l'importo della spesa e il valore dell'opera.

martedì 22 ottobre 2013

Legge di Stabilità 2014: verso le modifiche al testo


Le richieste sulla Legge di Stabilità delle imprese, oltre che delle forze politiche, mentre il Governo apre a modifiche.


Nella Legge di Stabilità mancano misure consistenti per la ripresa, oltre agli attesi tagli alla spesa pubblica e al taglio deciso al cuneo fiscale. Queste le principali lamentele delle imprese all’ultima formulazione del Ddl Stabilità, uscita dal Consiglio dei Ministri dei giorni scorsi, che emergono dal comunicato congiunto Abi, Alleanza delle Cooperative Italiane, Ania, Confindustria, ReteImprese Italia. Critiche al disegno di legge sono arrivate anche dal mondo della politica, soprattutto dal Pdl e dal Movimento 5 Stelle.

Critiche delle imprese

Tornando alle Associazioni delle imprese, per queste il deficit maggiore del Ddl Stabiltà è che “manca una rapida e decisa azione di tagli alla spesa pubblica e la indicazione di una prospettiva di ammodernamento strutturale dello Stato e di ridefinizione dei compiti della sfera pubblica, da avviare subito”.
Per questo le sigle che rappresentano le imprese chiedono al Parlamento alcune modifiche alla Legge di Stabilità: “una riduzione più incisiva del cuneo fiscale e del costo del lavoro, che abbia effetti sensibili sulla competitività delle imprese e sul reddito disponibile dei lavoratori”. Per ora il taglio del costo del lavoro, preannunciato dal governo Letta, si traduce in una riduzione IRPEF sui redditi più bassi (per un totale di 1,5 miliardi di euro), dell’IRAP sul costo del lavoro (misura per la quale sono stati stanziati 40 milioni di euro) e dei premi INAIL (1 miliardo di euro). In tutto , per ridurre il costo del lavoro, il Governo ha messo in campo 2,5 miliardi di euro per il 2014. Necessario poi “agire sull’accesso al credito sia attraverso le garanzie sia attraverso la patrimonializzazione delle imprese e delle banche, trovando risorse sia strutturali sia straordinarie (rimpatrio dei capitali, rivalutazione quote della Banca di Italia) e dando impulso alla ricerca e all’innovazione”.

Critiche della politica

Tra le posizioni meno critiche alla Legge di Stabilità c’è quella dell’ex segretario del Pd Pier Luigi Bersani: «si potrà dire che è un piccolo passo, che ci sono cose da aggiustare e poche risorse, ma non c’è dubbio che la Legge si mette su un percorso nuovo, cominciando a intervenire sulla riduzione delle tasse su imprese e lavoro, rimettendo in moto un po’ di investimenti e cominciando a mettere qualcosa sul sociale», miglioramenti possono tuttavia essere apportati soprattutto sul piano dell’IRPEF, dove si può fare molto più «perché questa è una crisi più della domanda che dell’offerta, se la prendessimo dal lato dei consumi muoveremmo di più». Per Lorenzo Dellai di Scelta Civica: la Legge di Stabilità ha centrato tre punti: «si rispettano i vincoli europei, non ci sono aumenti di tasse, si è iniziato a prevedere una forma di diminuzione della tassazione sui lavoratori e sulle imprese», ma è necessario che il Governo prosegua in questa direzione. Di parere opposto l’ex ministro della Pubblica istruzione Mariastella Gelmini, la quale riprende le critiche delle imprese, lamentando che nella Legge di Stabilità «manca un forte taglio della spesa pubblica, elemento indispensabile per abbassare le tasse», senza considerare che così come formulata la «riduzione del cuneo fiscale rischia di essere più che altro una mancia», mentre «serve un profondo lavoro di modifica parlamentare» conclude Gelmini. Anche il Movimento 5 Stelle, per voce della deputata Azzurra Cancelleri, critica le misure sul costo del lavoro: «ridare 14 euro in più al dipendente non farà ripartire l’economia». Quello di cui l’Italia avrebbe bisogno sarebbe «una manovra più decisa, che puntasse più ad aiutare il nostro Paese che rimanere servi di questa Europa», aggiunge Cancelleri, «un Governo che deve rappresentare la Repubblica italiana deve mettere davanti il bene del proprio Paese, anche andando a discapito di accordi che non tengono conto della diversità dei Paesi che compongono l’Europa».

Governo aperto a modifiche

A dimostrare l’apertura del Governo a possibili modifiche ci sono le parole del ministro dello Sviluppo economico Flavio Zanonato, il quale ha dichiarato che la Legge di Stabilità andrà potenziata in alcuni aspetti in Parlamento, «complessivamente è una legge che coglie tutti gli aspetti, ma non ha i numeri che piacerebbero anche a me. Per esempio avrei voluto un taglio sul cuneo fiscale molto maggiore ma comunque c’è. Non ci sono aumenti di tasse e ci sono interventi importanti a sostegno del lavoro, ci sono finanziamenti molto importanti nelle opere pubbliche».

Legge di stabilità 2014: Trise, Tari e Tasi, le tasse sulla casa ai raggi x

Con l’arrivo della legge di stabilità e l’approvazione del decreto di abolizione dell’Imu alla Camera, si è scritta probabilmente la parola “fine” sulla breve vita dell’imposta municipale sugli immobili, dopo due anni in vigore al posto dell’Ici e un mare di polemiche per l’sborso richiesto ai cittadini.
Con la sua scomparsa, il governo ha disposto l’introduzione del Trise, tributo sui servizi comunali, che tutti i cittadini, proprietari e inquilini affittuari, saranno tenuti a pagare. Al suo interno, però il Trise è stato composto nelle due sezioni della Tari e della Tasi, la prima sui rifiuti urbani e la seconda sui servizi indivisibili, come l’illuminazione o la manutenzione dei marciapiedi.
Come ambierà, dunque, l’importo che verrà richiesto ai cittadini dai singoli Comuni a partire dal 2014? Innanzitutto, cominciamo precisando che le rate del Trise avranno scadenze trimestrali, e andranno saldate il 16 gennaio, 16 aprile, 16 luglio, 16 ottobre di ogni anno, anche se compete agli enti locali la definizione del numero di rate e delle scadenze da applicare. Sarà lecito pagare il Trise per l’anno in corso una tantum a giugno, completando la quota indicata dall’ufficio tributi comunale.
“Il presupposto della Tari è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani”  si legge nel testo ufficiale della legge di stabilità 2014. Nel corso dell’anno, dunque, la quota richiesta si trasformerà in tariffa puntuale, con riduzioni previste in caso di raccolta differenziata in utenze domestiche. La Tari verrà pagata sui metri quadri, che verrà completata dalla Tarip sul volume di rifiuti effettivamente prodotto nell’unità abitativa
Per contro la Tasi, tassa sui rifiuti indivisibili, sarà richiesta laddove sussista “il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, di aree scoperte nonché di quelle edificabili, a qualsiasi uso adibiti.” La base imponibile di riferimento per la Tasi sarà proprio l’Imu e l’aliquota applicabile sarà pari all’1 per mille, con i Comuni che avranno la facoltà di deliberare la riduzione o l’incremento dell’aliquota, purché non superi il tetto dell’Imu al 31 dicembre 2013. Dunque, sia prime che seconde case, che le case di pregio, si troveranno, dal 2014, a dover corrispondere la Tasi, sempre che i sindaci non decidano diversamente.
Vai al testo della legge di stabilità 2014



PER RIMANERE AGGIORNATI

Può considerarsi l’installazione di una veranda, sopra l’ultimo piano di un edificio condominiale, una sopraelevazione?
21/10/2013 Avv. Gian Luca Ballabio
Nozione di sopraelevazione. La disposizione dell’art. 1127, comma 1, c.c. prevede che “Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”.

È necessario, pertanto, capire cosa si intenda per sopraelevazione.

La giurisprudenza in sede civile ritiene che costituisca “sopraelevazione, soltanto l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d'aria soprastante”(Cass. civ., sez. II, sent. del 07settembre 2009, n. 19281, Cass. Civ., sez. 2, Sentenza n. 5039 del 28 febbraio 2013).

In sede amministrativa, inoltre, viene definita come “qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato” (T.A.R. Liguria, sez. I, sentenza 19 dicembre 2006 n. 1711; T.A.R. Puglia Lecce, sez. III, 27 gennaio 2006, n. 565) e che “ai fini dell'individuazione della tipologia di un intervento edilizio, il concetto di sopraelevazione si differenzia da quello di mero innalzamento, dovendosi considerare che quest'ultimo, specie se modesto ed inidoneo a determinare un incremento volumetrico, può risultare compatibile con la nozione di ristrutturazione, mentre non altrettanto può affermarsi nel caso di una sopraelevazione che sia inscindibilmente connessa all'incremento volumetrico in ragione di un rapporto di causa ed effetto e che sia quindi diretta all'accrescimento della cubatura di un fabbricato” (T.A.R. Liguria, sez. I, sentenza 19 dicembre 2006, n. 1711; T.A.R. Piemonte, Torino, sez. I, 19 novembre 2003, n. 1603).

La veranda rientra in tali nozioni? Da quanto precede emerge come sia riconducibile a tali nozioni anche la costruzione di una “veranda”, ossia di quel “nuovo locale autonomamente utilizzabile (ch)e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile” (Cass. pen., sez. III , sent. del 07 aprile 2008 n. 14329) Per costante orientamento giurisprudenziale, infatti, tali opere “ampliano il fabbricato al di fuori della sagoma esistente, che è costituita dalla conformazione planovolumetrica della costruzione e dal suo perimetro, inteso sia in senso verticale che orizzontale, ed incidono in tal modo sui parametri previsti dagli strumenti urbanistici” (Cass. pen. sez. III, sent. del 25 novembre 2004 n. 45588).
Pertanto, “l'attività di trasformazione di balconi, terrazze o altre parti di un preesistente edificio in verande, mediante telai o altri strumenti tecnici idonei ad intercludere stabilmente uno spazio libero, non costituisce realizzazione di una pertinenza” (Cass. sez. III, Sentenza n. 3160 del 23 gennaio 2003) “ma diventa parte dell'edificio perché, una volta realizzat(a), ne completa la struttura per meglio soddisfare i bisogni cui è destinat(a) in quanto priv(a) di autonomia rispetto all'edificio medesimo” (Cass. pen., sez. III, sent. del 28 maggio 2010 n. 20349).
Si osserva, inoltre, che “occorre infatti distinguere il concetto di pertinenza, previsto dal diritto civile, dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso edilizio e urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumono tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime concessorio, come nel caso di un intervento edilizio che non sia coessenziale al bene principale e che possa essere utilizzato in modo autonomo e separato” (T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 11 febbraio 2005, n. 365).
La realizzazione di una veranda, quindi, deve sempre rispettare la normativa “codicistica”, “urbanistica” ed “edilistica” relativa alle sopraelevazioni, indipendentemente dalla proprietà esclusiva della terrazza., poiché, come sottolineato, "in materia edilizia una veranda è da considerarsi in senso tecnico giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile" (Cass. pen., sez. III, sent. 4 novembre 2009 n. 42318)

Conseguenze. In quanto sopraelevazione la veranda è soggetta al rispetto del limiti delle “distanze legali tra costruzioni [poiché] determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Ad essa, pertanto, è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione” (Cass. civ., sez. II, Sentenza n. 74 del 03/01/2011).

Inoltre, per espresso dettato normativo “Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante” (ex art. 1127, comma 3, c.c.). Al riguardo si rimanda all'articolo Indennità per sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c.: quando è dovuta e come si deve calcolare?

Ai sensi dell’art. 1127, comma2, c.c., inoltre,“la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono”.

Come ha chiarito la giurisprudenza l’articolo citato ”va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, secondo comma, cod. civ., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico” (Cass. civ., sez. 2, sent. del 11 febbraio 2008 n. 3196).

La costruzione di una veranda non può, inoltre, pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuire notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti (ex art. 1127, comma 3, c.c.).

Infine, per quanto riguarda altri aspetti inerenti il rispetto delle norme in materia edilizia (in particolare sulla necessità del permesso di costruire) si rinvia all'articolo Costruzione di una veranda in condominio. Quando è necessario il permesso di costruire?

Condominio Web
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1782.ashx
Può considerarsi l’installazione di una veranda, sopra l’ultimo piano di un edificio condominiale, una sopraelevazione?

21/10/2013



Avv. Gian Luca Ballabio









googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1352220129319-0'); });





Nozione di sopraelevazione. La disposizione dell’art. 1127, comma 1, c.c. prevede che “Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”.

È necessario, pertanto, capire cosa si intenda per sopraelevazione.

La giurisprudenza in sede civile ritiene che costituisca “sopraelevazione, soltanto l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d'aria soprastante”(Cass. civ., sez. II, sent. del 07settembre 2009, n. 19281, Cass. Civ., sez. 2, Sentenza n. 5039 del 28 febbraio 2013).

In sede amministrativa, inoltre, viene definita come “qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato” (T.A.R. Liguria, sez. I, sentenza 19 dicembre 2006 n. 1711; T.A.R. Puglia Lecce, sez. III, 27 gennaio 2006, n. 565) e che “ai fini dell'individuazione della tipologia di un intervento edilizio, il concetto di sopraelevazione si differenzia da quello di mero innalzamento, dovendosi considerare che quest'ultimo, specie se modesto ed inidoneo a determinare un incremento volumetrico, può risultare compatibile con la nozione di ristrutturazione, mentre non altrettanto può affermarsi nel caso di una sopraelevazione che sia inscindibilmente connessa all'incremento volumetrico in ragione di un rapporto di causa ed effetto e che sia quindi diretta all'accrescimento della cubatura di un fabbricato” (T.A.R. Liguria, sez. I, sentenza 19 dicembre 2006, n. 1711; T.A.R. Piemonte, Torino, sez. I, 19 novembre 2003, n. 1603).

La veranda rientra in tali nozioni? Da quanto precede emerge come sia riconducibile a tali nozioni anche la costruzione di una “veranda”, ossia di quel “nuovo locale autonomamente utilizzabile (ch)e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile” (Cass. pen., sez. III , sent. del 07 aprile 2008 n. 14329) Per costante orientamento giurisprudenziale, infatti, tali opere “ampliano il fabbricato al di fuori della sagoma esistente, che è costituita dalla conformazione planovolumetrica della costruzione e dal suo perimetro, inteso sia in senso verticale che orizzontale, ed incidono in tal modo sui parametri previsti dagli strumenti urbanistici” (Cass. pen. sez. III, sent.  del 25 novembre 2004 n. 45588).
Pertanto, “l'attività di trasformazione di balconi, terrazze o altre parti di un preesistente edificio in verande, mediante telai o altri strumenti tecnici idonei ad intercludere stabilmente uno spazio libero, non costituisce realizzazione di una pertinenza” (Cass. sez. III, Sentenza n. 3160 del 23 gennaio 2003) “ma diventa parte dell'edificio perché, una volta realizzat(a), ne completa la struttura per meglio soddisfare i bisogni cui è destinat(a) in quanto priv(a) di autonomia rispetto all'edificio medesimo” (Cass. pen., sez. III, sent. del 28 maggio 2010 n. 20349).
Si  osserva, inoltre, che “occorre infatti distinguere il concetto di pertinenza, previsto dal diritto civile, dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso edilizio e urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumono tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime concessorio, come nel caso di un intervento edilizio che non sia coessenziale al bene principale e che possa essere utilizzato in modo autonomo e separato” (T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 11 febbraio 2005, n. 365).
La realizzazione di una veranda, quindi, deve sempre rispettare la normativa “codicistica”, “urbanistica” ed “edilistica” relativa alle sopraelevazioni, indipendentemente dalla proprietà esclusiva della terrazza., poiché, come sottolineato, "in materia edilizia una veranda è da considerarsi in senso tecnico giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile" (Cass. pen., sez. III, sent. 4 novembre 2009 n. 42318)

Conseguenze. In quanto sopraelevazione la veranda è soggetta al rispetto del limiti delle “distanze legali tra costruzioni [poiché] determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Ad essa, pertanto, è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione” (Cass. civ., sez. II, Sentenza n. 74 del 03/01/2011).

Inoltre, per espresso dettato normativo “Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante” (ex art. 1127, comma 3, c.c.).  Al riguardo si rimanda all'articolo Indennità per sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c.: quando è dovuta e come si deve calcolare?

Ai sensi dell’art. 1127, comma2, c.c., inoltre,“la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono”.

Come ha chiarito la giurisprudenza l’articolo citato ”va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, secondo comma, cod. civ., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico” (Cass. civ., sez. 2, sent. del 11 febbraio 2008 n. 3196).

La costruzione di una veranda non può, inoltre, pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuire notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti (ex art. 1127, comma 3, c.c.).

Infine, per quanto riguarda altri aspetti inerenti il rispetto delle norme in materia edilizia (in particolare sulla necessità del permesso di costruire) si rinvia all'articolo Costruzione di una veranda in condominio. Quando è necessario il permesso di costruire?

Condominio Web
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1782.ashx
Può considerarsi l’installazione di una veranda, sopra l’ultimo piano di un edificio condominiale, una sopraelevazione?
21/10/2013 Avv. Gian Luca Ballabio
Nozione di sopraelevazione. La disposizione dell’art. 1127, comma 1, c.c. prevede che “Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare”.

È necessario, pertanto, capire cosa si intenda per sopraelevazione.

La giurisprudenza in sede civile ritiene che costituisca “sopraelevazione, soltanto l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d'aria soprastante”(Cass. civ., sez. II, sent. del 07settembre 2009, n. 19281, Cass. Civ., sez. 2, Sentenza n. 5039 del 28 febbraio 2013).

In sede amministrativa, inoltre, viene definita come “qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato” (T.A.R. Liguria, sez. I, sentenza 19 dicembre 2006 n. 1711; T.A.R. Puglia Lecce, sez. III, 27 gennaio 2006, n. 565) e che “ai fini dell'individuazione della tipologia di un intervento edilizio, il concetto di sopraelevazione si differenzia da quello di mero innalzamento, dovendosi considerare che quest'ultimo, specie se modesto ed inidoneo a determinare un incremento volumetrico, può risultare compatibile con la nozione di ristrutturazione, mentre non altrettanto può affermarsi nel caso di una sopraelevazione che sia inscindibilmente connessa all'incremento volumetrico in ragione di un rapporto di causa ed effetto e che sia quindi diretta all'accrescimento della cubatura di un fabbricato” (T.A.R. Liguria, sez. I, sentenza 19 dicembre 2006, n. 1711; T.A.R. Piemonte, Torino, sez. I, 19 novembre 2003, n. 1603).

La veranda rientra in tali nozioni? Da quanto precede emerge come sia riconducibile a tali nozioni anche la costruzione di una “veranda”, ossia di quel “nuovo locale autonomamente utilizzabile (ch)e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile” (Cass. pen., sez. III , sent. del 07 aprile 2008 n. 14329) Per costante orientamento giurisprudenziale, infatti, tali opere “ampliano il fabbricato al di fuori della sagoma esistente, che è costituita dalla conformazione planovolumetrica della costruzione e dal suo perimetro, inteso sia in senso verticale che orizzontale, ed incidono in tal modo sui parametri previsti dagli strumenti urbanistici” (Cass. pen. sez. III, sent. del 25 novembre 2004 n. 45588).
Pertanto, “l'attività di trasformazione di balconi, terrazze o altre parti di un preesistente edificio in verande, mediante telai o altri strumenti tecnici idonei ad intercludere stabilmente uno spazio libero, non costituisce realizzazione di una pertinenza” (Cass. sez. III, Sentenza n. 3160 del 23 gennaio 2003) “ma diventa parte dell'edificio perché, una volta realizzat(a), ne completa la struttura per meglio soddisfare i bisogni cui è destinat(a) in quanto priv(a) di autonomia rispetto all'edificio medesimo” (Cass. pen., sez. III, sent. del 28 maggio 2010 n. 20349).
Si osserva, inoltre, che “occorre infatti distinguere il concetto di pertinenza, previsto dal diritto civile, dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso edilizio e urbanistico, che non trova applicazione in relazione a quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica, assumono tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime concessorio, come nel caso di un intervento edilizio che non sia coessenziale al bene principale e che possa essere utilizzato in modo autonomo e separato” (T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 11 febbraio 2005, n. 365).
La realizzazione di una veranda, quindi, deve sempre rispettare la normativa “codicistica”, “urbanistica” ed “edilistica” relativa alle sopraelevazioni, indipendentemente dalla proprietà esclusiva della terrazza., poiché, come sottolineato, "in materia edilizia una veranda è da considerarsi in senso tecnico giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile" (Cass. pen., sez. III, sent. 4 novembre 2009 n. 42318)

Conseguenze. In quanto sopraelevazione la veranda è soggetta al rispetto del limiti delle “distanze legali tra costruzioni [poiché] determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Ad essa, pertanto, è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione” (Cass. civ., sez. II, Sentenza n. 74 del 03/01/2011).

Inoltre, per espresso dettato normativo “Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante” (ex art. 1127, comma 3, c.c.). Al riguardo si rimanda all'articolo Indennità per sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c.: quando è dovuta e come si deve calcolare?

Ai sensi dell’art. 1127, comma2, c.c., inoltre,“la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono”.

Come ha chiarito la giurisprudenza l’articolo citato ”va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, secondo comma, cod. civ., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico” (Cass. civ., sez. 2, sent. del 11 febbraio 2008 n. 3196).

La costruzione di una veranda non può, inoltre, pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuire notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti (ex art. 1127, comma 3, c.c.).

Infine, per quanto riguarda altri aspetti inerenti il rispetto delle norme in materia edilizia (in particolare sulla necessità del permesso di costruire) si rinvia all'articolo Costruzione di una veranda in condominio. Quando è necessario il permesso di costruire?

Condominio Web
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1782.ashx