Agevolazioni prima casa: residenza nel comune o nell’immobile

Le agevolazioni prima casa consentono di ottenere uno sconto sull’IVA o sull’imposta di registro purché si rispettino una serie di condizioni: tra queste la residenza nell’immobile nel comune in cui è situato. Vediamo nel dettaglio come funziona tale requisito, quali sono i casi particolari da tener presenti e cosa fare nel caso di decadenza dei benefici per evitare i pagare sanzioni.

Acquisto prima casa residenza obbligatoria

Le agevolazioni prima casa possono essere ottenute per l’acquisto di un immobile adibito a prima abitazione non di lusso, ossia classificabile in una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 – abitazioni di tipo civile
• A/3 – abitazioni di tipo economico
• A/4 – abitazioni di tipo popolare
• A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare
• A/6 – abitazioni di tipo rurale
• A/7 – abitazioni in villini
• A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Il requisito della prima abitazione comporta che l’immobile per il quale si richiedono le agevolazioni prima casa deve essere situato nel comune in cui l’acquirente risiede oppure nel quale si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi, come vedremo più nel dettaglio di seguito.
La residenza nell’immobile o nel comune non è obbligatoria per il personale delle forze armate e delle forze di polizia.

Per richiedere le agevolazioni prima casa inoltre il compratore:

• Non deve essere titolare, neanche in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile per il quale si richiedono le agevolazioni fiscali
• Non deve essere titolare, neanche per quote o in comunione legale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra abitazione acquistata con agevolazioni per l’acquisto della prima casa, anche dal coniuge, su tutto il territorio nazionale

Agevolazioni prima casa residenza entro 18 mesi

Se il compratore non risulta residente nel comune in cui è situato l’immobile che intende acquistare può richiedere ugualmente le agevolazioni prima casa, purché si impegni a trasferire la residenza nell’immobile o nel comune entro 18 mesi dall’acquisto.
Le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche per un immobile situato in un comune diverso da quello in cui l’acquirente ha la propria residenza nei seguenti casi:

• L’abitazione si trova nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, comprese quelle svolte senza remunerazione, come ad esempio attività di studio, di volontariato e sportive
• In caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività l’impresa o il soggetto da cui dipende
• Per i cittadini italiani emigrati all’estero, l’abitazione può essere situata su tutto il territorio nazionale, purché si tratti di prima casa

Cambio di residenza dopo acquisto prima casa

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’acquirente rende al Comune la dichiarazione di trasferimento. Come detto, ciò deve avvenire entro 18 mesi dalla data di acquisto dell’immobile. In caso di mancato trasferimento della residenza si perdono i benefici acquisiti, come vedremo nel dettaglio di seguito.

Agevolazioni prima casa residenza entro 5 anni

Chi ottiene le agevolazioni per l’acquisto della prima casa è tenuto a mantenere la residenza per 5 anni nell’immobile o nel comune in cui questo è situato, pena la perdita dei benefici fiscali.
Se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni è possibile mantenere le agevolazioni prima casa se entro un anno:

• Si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale, anche a titolo gratuito. Tale requisito non può essere soddisfatto dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita – il cosiddetto compromesso – ma è necessario concludere il contratto definitivo.
• Si acquista un altro immobile in uno stato estero, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che la casa acquistata è stato adibita a prima abitazione
• Si acquista un terreno e si realizza un’abitazione principale. Non è necessario ultimare i lavori, è sufficiente costruire un fabbricato non di lusso, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e della copertura.

Decadenza agevolazioni prima casa

In caso di mancato rispetto dei requisiti fissati dalla legge per ottenere le agevolazioni prima casa si verifica la decadenza dei benefici, con la necessità di versare le imposte ordinarie, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposta. Esistono tuttavia delle procedure che l’acquirente può seguire per evitare sanzioni. Leggi il nostro post sulla decadenza agevolazioni prima casa per scoprire cosa fare

Decadenza agevolazioni prima casa: cosa fare

in Acquisto prima casa, Agevolazioni e incentivi / il 30 agosto 2016 alle 05:00

La decadenza delle agevolazioni prima casa si verifica quando vengono a mancare i requisiti in virtù dei quali era stato ottenuto il beneficio. I casi più frequenti sono rappresentati da:

• Mancato trasferimento della residenza
• Vendita dell’immobile entro il quinquennio e mancato riacquisto

A seguito delle novità introdotte dalla Legge di stabilità si configura inoltre l’ipotesi del possessore di un immobile acquistato godendo delle agevolazioni prima casa che acquista una nuova abitazione usufruendo dei benefici ma non riesce a vendere il primo immobile entro l’anno.
L’Agenzia delle Entrate ha recentemente fornito chiarimenti in merito a tutte queste ipotesi. Vediamo quindi in cosa consiste la perdita dei requisiti e cosa fare per evitare di subire sanzioni.

Agevolazioni prima casa: requisiti

I requisiti per ottenere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono fissati dal Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro – d.p.r. 131 del 1986.

La prima condizione è avere la residenza nel comune in cui si acquista la casa o impegnarsi a trasferire la residenza nel entro 18 mesi dall’atto di acquisto. Sono previste alcune eccezioni:

• l’acquirente può richiedere i benefici per un immobile situato nel comune in cui esercita la propria attività, se diverso da quello di residenza
• in caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro, il richiedente può ottenere gli sgravi fiscali per l’acquisto della prima casa nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende.
• gli italiani emigrati all’estero possono godere delle agevolazioni su tutto il territorio nazionale, purché l’acquisto sia finalizzato alla prima casa.
• l’obbligo della residenza non si applica al personale in servizio permanente delle forze armate e delle forze di polizia ad ordinamento militare o civile.

Gli ulteriori requisiti riguardano il possesso di altre abitazioni:

• Non essere titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa nel territorio del comune in cui si acquista l’abitazione. La titolarità è intesa sia in senso esclusivo, sia in comunione con il coniuge
• Non essere titolari, neanche per quota o in regime di comunione legale di diritti di proprietà, di diritti di usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, su un’altra casa con le agevolazioni prima casa

Tali condizioni trovano una parziale deroga nelle novità introdotte dalla Legge di stabilità 2016, che consente a chi possiede già un’abitazione ottenuta con i benefici per la prima casa di godere degli stessi benefici per acquistare una nuova abitazione – ubicata nello stesso comune o in un comune diverso – purché si impegni a trasferire il primo immobile entro un anno dalla data dell’acquisto. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la possibilità di richiedere il regime agevolato non si applica a chi è già titolare di un’abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la prima casa, nello stesso comune in cui è situata l’abitazione per la quale si vogliono richiedere i benefici.

Le agevolazioni si applicano sia ai trasferimenti a titolo oneroso, sia a quelli gratuiti, come le donazioni, mentre non si applicano alle case che presentino caratteristiche di lusso.
Chi beneficia di agevolazioni per la prima casa si impegna a non trasferire l’immobile a terzi per almeno 5 anni dalla data dell’acquisto.

Decadenza agevolazioni prima casa e sanzioni

La decadenza delle agevolazioni prima casa si verifica quando il beneficiario non intende o non può assolvere agli impegni assunti al momento dell’acquisto, ovvero:

• L’acquirente non trasferisce la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile oggetto degli sgravi fiscali entro 18 mesi dalla data dell’acquisto
• Il beneficiario procede all’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni entro il successivo quinquennio, ma non acquista entro un anno un’altra casa da adibire ad abitazione principale
• Il beneficiario acquista una seconda casa godendo del regime fiscale agevolato, ma non procede all’alienazione – a titolo oneroso o gratuito – del precedente immobile entro un anno dalla data dell’acquisto

La decadenza delle agevolazioni prima casa comporta il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e di una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.

La decadenza non si verifica, pur in presenza delle circostanze sopra menzionate, quando intervengono cause di forza maggiore. L’Agenzia delle Entrate ha in genere seguito una interpretazione piuttosto restrittiva di tali fattori, spesso – ma non sempre – confermata dalla giurisprudenza. Secondo l’Istituto, per cause di forza maggiore si intendono impedimenti oggettivi, imprevedibili e inevitabili, non imputabili alla parte obbligata. Una causa di forza maggiore è, ad esempio, una calamità che colpisce l’intero comune, impedendo in modo oggettivo e non controllabile dal beneficiario il trasferimento della residenza. Il mancato rilascio dell’abitazione da parte del precedente proprietario o il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione non impediscono invece, secondo l’Agenzia delle Entrate, la decadenza delle agevolazioni. L’acquirente infatti è obbligato a trasferire la residenza all’interno del comune, ma può stabilirsi in un’abitazione diversa da quella acquistata.

Cosa fare in caso di decadenza agevolazioni prima casa

È possibile evitare il pagamento di sanzioni comunicando all’Agenzia delle Entrate che non si possiedono più i requisiti per le agevolazioni prima casa entro i termini previsti per i diversi obblighi menzionati, ossia 18 mesi nel caso di trasferimento di residenza, 12 mesi nel caso di alienazione senza riacquisto o nuovo acquisto senza alienazione.

La comunicazione si effettua presentando apposita istanza all’ufficio in cui è stato registrato l’atto chiedendo di revocare gli impegni assunti. In questo modo sarà possibile pagare le imposte di trasferimento in misura ordinaria e i relativi interessi, al netto delle somme già versate, mentre non sarà dovuta la sovrattassa del 30% delle imposte.

Se i termini previsti dalla legge per il rispetto degli impegni assunti sono scaduti si verifica la decadenza delle agevolazioni prima casa. Attraverso il ravvedimento operoso è possibile pagare una sanzione ridotta, presentando istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto e comunicando l’intervenuta decadenza dell’agevolazione. Il ravvedimento operoso è possibile quando la decadenza non è stata già constatata dall’Agenzia delle Entrate.